Normalmente, en todo contrato de compraventa notarial se acuerda la denominada exclusión de garantía. Esto significa que el comprador, básicamente, no puede reclamar al vendedor ningún defecto del objeto («comprado como se ve»).

Sin embargo, con esta exclusión, el vendedor no queda totalmente exento de responsabilidad de forma permanente. Existen excepciones, en base a las cuales el vendedor debe pagar al comprador por ley, por ejemplo, la indemnización por daños y perjuicios, y que no pueden excluirse por contrato.

El caso de responsabilidad más importante para el vendedor es la ocultación fraudulenta de defectos. La exclusión de la garantía no se aplica por ministerio de la ley (art. 444 del BGB) en los casos en que el vendedor tenía conocimiento de un defecto y no informó al comprador. Además, es necesario el «dolo» del vendedor. Esto ya es así si el vendedor teme que el comprador no compre el objeto (o no al precio) si revela el defecto.

Si existe esta ocultación fraudulenta, el comprador puede reclamar al vendedor. Pueden referirse a la rectificación de defectos, pero también pueden incluir la rescisión del contrato de compraventa y el pago de daños y perjuicios. Por lo tanto, puede existir una ocultación fraudulenta con bastante rapidez y no se requiere una intención fraudulenta del vendedor.

Por ejemplo,
unos años antes de la venta de la casa, el vendedor tuvo daños por humedad en el sótano debido a una fuga. Sin embargo, estos daños no eran graves, por lo que el vendedor no tomó ninguna medida estructural. En los años siguientes, el -debido a la falta de lluvias intensas- no volvió a producirse, por lo que el vendedor no dio mayor importancia a este incidente puntual.

Si el daño pasado se oculta en el momento de la compra y el comprador puede demostrar que la fuga ya se había producido antes de la compra y era conocida por el comprador, esto puede dar lugar a una reclamación masiva de daños contra el vendedor.
Además de los costes de la subsanación completa del defecto, la indemnización también incluye los honorarios de los abogados, las costas judiciales y los honorarios de los peritos.

Por lo tanto, se aconseja al vendedor que revele todos los defectos conocidos y, si es posible, que los haga constar en el acta notarial. De este modo, el vendedor puede protegerse de la responsabilidad ante el comprador.

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